계약 만료인데 집주인이 “다음 세입자 들어오면 준다”고 합니다. 이 말 듣고 기다리다가 수개월 뒤에도 못 받는 경우가 매년 수천 건입니다. 기다리는 동안 법적 권리가 약해질 수 있습니다.
보증금 반환 청구 절차, 임차권등기명령 신청 방법, HUG 보증보험 청구 방법까지 2026년 기준으로 단계별로 정리했습니다. 지금 당장 움직여야 합니다.
전세 계약 만료 후 보증금, 언제부터 법적 조치를 취해야 하나요?
계약 만료일 다음날부터 집주인은 보증금 반환 의무가 생깁니다. 하루라도 지연되면 지연이자가 발생하며, 즉각 법적 조치를 취할 수 있습니다.
| 상황 | 해야 할 행동 | 기한 |
|---|---|---|
| 만료 2개월 전 | 갱신 거부 통보(내용증명 발송) | 만료일 2개월 전까지 필수 |
| 만료 당일 | 보증금 수령과 동시에 집 인도 | 당일 완료 |
| 만료 후 1일 | 반환 요구 + 지연이자 청구 | 즉시 |
| 만료 후 1주 경과 | 임차권등기명령 신청 검토 | 이사 전 반드시 |
| 만료 후 1개월 경과 | 지급명령 또는 소액심판 신청 | 빠를수록 유리 |
이사 먼저 나가면 절대 안 됩니다. 보증금 받기 전에 이사하면 대항력이 사라집니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보호를 받지 못하고 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
집주인이 “곧 준다”고 말만 하고 1개월이 지났다면 지금 바로 법원에 임차권등기명령 신청서를 접수하세요. 신청은 온라인으로 가능하고, 비용은 3만 원 이하입니다. 더 이상 기다리지 마세요.
갱신 거부 통보를 만료 2개월 전에 하지 않으면 자동 갱신이 됩니다. 이미 자동 갱신된 경우에는 갱신 계약 만료일을 기준으로 다시 절차를 진행해야 합니다. 자동 갱신 여부를 먼저 확인하세요. 모르고 있다가 또 2년을 더 기다려야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
임차권등기명령 신청, 정확히 어떻게 하면 되나요?
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 채 이사할 수 있게 해주는 제도입니다. 이 등기가 완료되면 이사 후에도 법적 보호가 유지됩니다. 집이 경매로 넘어가도 등기 순위에 따라 배당받을 수 있습니다.
| 단계 | 내용 | 준비물 | 소요 시간 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 법원 전자소송 사이트 접속(ecfs.scourt.go.kr) | 공인인증서 | 5분 |
| 2단계 | 임차권등기명령 신청서 작성 | 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인서 | 20분 |
| 3단계 | 수수료 납부 | 신용카드·계좌이체(3만 원 이하) | 5분 |
| 4단계 | 법원 결정 대기 | 추가 서류 요청 시 대응 | 1~2주 |
| 5단계 | 등기 완료 확인 후 이사 | 등기사항전부증명서 발급 확인 | 결정 후 즉시 |
법원 방문 없이 온라인으로 신청할 수 있습니다. 오늘 저녁에 바로 접수할 수 있습니다. 등기가 완료되기 전에는 이사하지 마세요. 등기 완료 확인 후 이사해야 보호가 유지됩니다.
확정일자가 없다면 지금 당장 주민센터에서 받으세요. 확정일자가 있어야 임차권등기명령 신청이 가능하고, 경매 시 우선변제권도 인정받습니다. 확정일자 발급은 주민센터에서 600원이면 됩니다.
임차권등기명령이 완료된 이후에도 집주인이 계속 안 준다면 지급명령을 신청하세요. 법원 전자소송에서 지급명령도 온라인으로 신청 가능하고, 수수료는 소액입니다. 지급명령 후 이의 없으면 강제집행이 가능해집니다. 집주인 재산에 압류를 걸 수 있습니다.
HUG 전세보증보험에 가입했다면 어떻게 청구하나요?
전세계약 당시 HUG 또는 SGI서울보증 전세보증보험에 가입한 경우, 집주인 대신 보증 기관이 먼저 보증금을 지급해줍니다. 법원 절차보다 빠르고 간단합니다.
| 보증 기관 | 청구 방법 | 지급 기간 | 필요 서류 |
|---|---|---|---|
| HUG 전세보증금반환보증 | HUG 앱 또는 지사 방문 | 신청 후 1~2개월 | 임대차계약서, 내용증명 사본, 주민등본 |
| SGI서울보증 | SGI 홈페이지 또는 지점 방문 | 신청 후 1~3개월 | 동일 |
| 주택금융공사(HF) | HF 앱 또는 콜센터 1688-8114 | 신청 후 2~3개월 | 동일 |
보증보험 가입 여부를 잊어버린 경우, 전세 계약서와 등기부등본을 확인하세요. 가입되어 있다면 법원 절차 없이 바로 청구할 수 있습니다. 보증보험 청구가 임차권등기명령보다 훨씬 빠릅니다.
미가입 상태라면 이번이 마지막 기회입니다. 다음 계약 시에는 반드시 HUG 전세보증보험에 가입하세요. 보증료는 보증금의 0.1~0.15% 수준입니다. 보증금 2억 원 기준으로 연 20만~30만 원이면 수천만 원짜리 위험을 막을 수 있습니다.
HUG 보증보험은 임차인이 직접 신청합니다. 계약 후 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 예를 들어 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이미 계약 중이라면 지금 기한이 남았는지 먼저 확인하세요. 기한이 지나면 가입할 수 없습니다.
지금 바로 시작해야 하는 이유가 있나요?
집주인이 안 준다고 하면 시간이 지날수록 상황이 불리해집니다. 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하면 후순위 채권자는 보증금을 아예 못 받을 수 있습니다.
보증금 3억 원 기준 하루 지연이자는 약 2만 원입니다. 한 달이면 60만 원, 6개월이면 360만 원의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 법적 조치를 시작하지 않으면 이 청구권을 제대로 행사하기 어렵습니다.
집주인이 파산이나 개인회생 신청을 하면 강제집행이 어려워집니다. 이런 상황이 올 것 같다는 징후가 보이면 즉시 지급명령 신청과 가압류 신청을 동시에 진행하세요. 가압류는 집주인 재산에 먼저 묶어두는 절차입니다. 늦으면 남은 재산이 없어서 실제로 못 받을 수 있습니다.
아무것도 안 했다면 지금 당장 내용증명부터 보내세요. 우체국 또는 인터넷 우체국에서 오늘 발송할 수 있습니다. 내용증명 발송 후 1주 안에 집주인이 연락이 없으면 ecfs.scourt.go.kr에서 임차권등기명령 신청서를 바로 작성하세요. 더 이상 기다리지 마세요.
법적 절차가 복잡하게 느껴진다면 대한법률구조공단에 무료 법률 상담을 신청하세요. 전화 132 또는 홈페이지에서 무료 상담이 가능합니다. 내 상황에 맞는 최적의 조치 방법을 안내받을 수 있습니다. 혼자 고민하지 말고 오늘 전화하세요. 전화 한 통이 수천만 원짜리 결정을 도와줍니다.